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刚需买房寄望六环外

2016-08-11 10:29:59 来源:  作者:
摘要:今年以来,北京房地产市场有几个明显特征,一是住宅土地供应持续萎缩,二是通州及北京周边限购,三是个人房贷激增,这些反映到房地产交易环节就是房价越来越高。六环内单价200万以内

今年以来,北京房地产市场有几个明显特征,一是住宅土地供应持续萎缩,二是通州及北京周边限购,三是个人房贷激增,这些反映到房地产交易环节就是房价越来越高。六环内单价200万以内的普通住宅越来越少,刚需人群购房不得不将目光更多投向六环以外。

  北京住宅用地已“断顿”三月

  打开北京市住建委官方网站,7月,北京全市新增土地供应仅挂牌1宗,即房山区拱辰街道B4综合性商业金融服务业用地。北京的住宅用地供应已连续三月为零。如果看成交,则是第四个月零成交。

  统计数据显示,2016年上半年,北京土地供应量、成交量降至2010年来最低。上半年,共成交23宗土地,同比下降39.5%,其中,住宅用地仅7宗。更严峻的是,自4月29日挂牌3宗住宅土地后,北京已3个多月没有新增住宅土地出让,土地市场陷入“断顿”状态。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,从今年的数据来看,北京的土地供应量、成交量都已进入历史低谷,尤其是住宅用地,连续3月供应量为0。这在历史上极为罕见。

  这说明下半年北京继续严控楼市形势很明朗。北京的土地市场一方面是不断郊区化,一方面是极度稀缺状况下房企疯狂争夺,地王频出。业内普遍认为,北京下半年住宅用地出让整体会继续“从紧”,而出一块抢一块,价格肯定越来越高,房价只会继续高烧,刚需买房越来越远。

  北京及周边房价继续看涨

  通州去年8月及今年5月两次限购后,房价不跌反涨,目前新房成交均价在4万元一平以上。像普宅华业东方玫瑰,8月新入市均价已经站上5万。一年前它还在2.5万,一年时间翻了一倍。

  通州房价还将持续上涨。除非政府摸清了通州人口、房屋等底细,确定了城市副中心招标规划,并且行政硬性控制地价房价,通州楼市才有降温可能,而这需要时间。

  不仅通州,北京各区域楼盘价格都在持续上涨。数据显示,2016年前7个月,北京郊区单价超过4万元/平方米的物业达到了2556套,创下历史最高纪录。更重要的是,从市场的有效库存看,整体商品房住宅库存合计3.6万套,其中五环内已经接近枯竭,而六环外已经成为北京新房库存的第一大区域。

  中原地产首席分析师张大伟称,刚需收入家庭能够接受的两个价格上限分别是:单价每平方米3万元,总价200万元,但在2015年以来这一波房价上涨的过程中,新建住宅市场的刚需正在被挤出北京。

  北京市区限购不停,房价居高不下,尤其是城市副中心房价不断上涨,必然极大刺激北京周边楼市上行。像燕郊10年涨10倍,10年前3000元一平,现在摸到3万了。廊坊政府4月不得不颁布北三县限购令,对燕郊等北三县房价的控制起了一定作用。

  在盘整了两三个月后,北京周边推盘数量开始回温。据搜狐焦点网统计,8月北京周边共20个项目入市,比7月份的17盘增长3个。其中怀来和永清各有6个,香河3个、廊坊2个、燕郊、涿州和大厂各有1个。各个方位都有,从产品方面来说比较齐全,京周边8月推出13个住宅项目、6个别墅项目和1个商住项目。而且,多个项目如上谷水郡、八达岭官厅湖别墅、五矿万科城、巨富九璟湾、晟世北京时代和世嘉正园等,都有不同程度的优惠。

  这基本上是把北京刚需继续引向六环外以至北京周边的节奏。大七环年底开通,京津冀逐渐形成1小时生活圈,更多非首都功能向京外疏解,更多在京工作的刚需人群开始转向周边买房。尤其是紧邻的北三县、固安等地,符合卫星城30到50公里距离范围,北京周边楼盘仍然有强劲的升值后劲。

  房贷屡创新高背后是房价畸高

  今年上半年房地产贷款占人民币新增贷款比重创新高,个人住房贷款高歌猛进。据统计,2013年以来,房地产贷款占人民币新增贷款的比重始终维持在25%以上的较高水平,而2016年上半年占比更是高达38.9%,创近6年最高水平。

  具体到北京市场,据“伟嘉安捷”统计,7月北京个贷市场成交量环比上涨10%左右。购房人逐步释放的需求及银行贷款环境使得交易量再度“摸高”。

  房贷激增的背后是房价畸高。在北京,去年买一套房贷一百万就行,今年可能得两百万。而一方面城市人口继续增长,需求仍然非常旺盛,购房者普遍认为房产是相对保值的资产,投资房产比投资实业欲望更强,另一方面,在经济下行压力加大的背景下,银行不良资产也逐渐暴露。住房按揭贷款作为相对优质的贷款资源,成为银行的必争之地。为了抢占房贷市场份额,银行不惜压缩获利空间上演价格战。银行也不太担心购房者不还房贷,因为,在购房者眼里,房子攥在手里越久,未来获利空间越大。 (搜狐)

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